Conoce todo sobre "crédito hipotecario"
26/08/2020

¿Estás pensando en contratar un crédito hipotecario? Antes de hacerlo debes conocer la respuesta a las siguientes preguntas: ¿Cuánto cuesta un crédito hipotecario? ¿Cuál es mi capacidad de pago? ¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen? ¿Cómo comparar distintos créditos? ¿Cómo obtener un crédito hipotecario?

¿Estás pensando en contratar un crédito hipotecario? Si es así debes tener en cuenta que es una decisión que no se toma a la ligera, es una deuda de varios años, por lo que es necesario que escojas entre los mejores créditos hipotecarios para 2020 a fin de cumplir tu sueño de tener una vivienda propia y pagando con las mejores condiciones.

¿Qué es un crédito hipotecario? 
A la hora de comprar un apartamento o una vivienda debemos de pensar en ellos. Los créditos hipotecarios son préstamos a mediano o largo plazo que se piden con el objetivo de comprar, ampliar, reparar o construir una vivienda. En el momento en que pedimos un crédito la propiedad de la vivienda o el apartamento queda en garantía o “hipotecada” a favor del banco. Esto se hace con el objetivo de asegurar el cumplimiento del crédito.

Los créditos hipotecarios se caracteriza, fundamentalmente, por la ya mencionada garantía de la propiedad hipotecada. Esto se debe a que los importes solicitados, en general, son muy altos, y los plazos de amortización del crédito son muy largos, con hasta 30 años o incluso más en algunos casos. El riesgo de este tipo de créditos, más que nada por los importes y los plazos, son muy altos, y eso se traduce en una garantía muy onerosa (la propiedad) para segurarse el pago o el recupero del crédito en caso de impagos.

¿Para qué puedo pedir un crédito hipotecario?
Los créditos hipotecarios tienen 3 finalidades:

  • Crédito hipotecario vivienda: crédito para la compra de una vivienda
  • Crédito hipotecario fines generales: crédito para los fines que el cliente decida, sin importar cuál sea éste.
  • Crédito hipotecario autoconstrucción: crédito otorgado al cliente, que tiene por finalidad la construcción de su propiedad.

¿Cuánto cuesta un crédito hipotecario?
Antes de contratar cualquier crédito y en especial a la hora de contratar los crédito hipotecarios debemos de conocer los costos. 

El principal costo de estos créditos es la tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta. Por tanto, es la variable que debemos de tener presente a la hora de comparar entre diversas alternativas. Los principales costos de los créditos hipotecarios son:

  • Gastos de tasación del bien raíz hipotecado, con un costo de entre 2 y 4 UF, dependiendo de los bancos y del valor de las propiedades 
  • Gasto notarial, con un gasto de entre 3 y 4UF, dependiendo de la zona geográfica y del notario
  • Estudio de títulos y redacción de escritura, cuyo costo ronda entre 3 y 3.5 UF 
  • Impuesto al mutuo, que es del 0,8% del crédito para operaciones sin DFL2, y del 0,2% para operaciones realizadas con DFL2
  • Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, con un arancel aproximado del 0,8%, que puede variar de acuerdo a la ciudad y la comuna.
  • Primas de seguros, que sumando el seguro de desgravamen y el de incendio y sismo, puede variar entre el 0,3% y el 0,5% del total del crédito

A la hora de contratar un crédito hipotecario…¿Puede variar la tasa de interés? 
Hay que tener en cuenta que la tasa de interés puede ser fija, variable o mixta. En los créditos hipotecarios, la tasa de interés fija es la que se aplica al crédito y permanece invariable a lo largo del plazo pactado. 

Mientras en los créditos hipotecarios con tasa de interés variable es la que la tasa de interés cambia de acuerdo a un índice de referencia. En estos créditos, el dividendo a pagar varía a lo largo del crédito porque el interés no es el mismo para todo el periodo y por tanto, el dividendo a pagar tampoco.

Y por último, en los créditos hipotecarios con tasa de interés mixta es una combinación de ambas. Estos créditos tienen una tasa de interés fija en el primer periodo y después una tasa de interés variable.

Capacidad de pago
Si estamos pensando en solicitar un crédito hipotecario, debemos de comprobar primero nuestra capacidad de pago. ¿Seremos capaces de devolver el crédito hipotecario? Para calcular nuestra capacidad de pago deberemos de tener en cuenta una serie de conceptos y realizar algunos cálculos:

Debemos determinar nuestro ingreso total mensual, es decir, nuestro sueldo más otros tipos de renta.
Ahora es el momento de restar nuestros gastos fijos, es decir, los gatos que debemos pagar si o si cada mes. También debe incluir otros gastos como compras a plazo.
Finalmente deberás calcular el resultado entre estos dos conceptos, para eso puedes utilizar la "Calculadora del ahorro" donde puedes registrar todos tus gastos e ingresos. Este resultado te indicará tu capacidad para asumir y cumplir un crédito hipotecario. Diversas instituciones recomiendan que el dividendo no debe ser mayor al 25% del ingresos total. Más allá de ese umbral, la capacidad de pago puede sufrir imprevistos que le impidan al tomador del crédito hacer frente a todas sus deudas. 

Cabe destacar que el Banco hará un estudio preliminar del total de préstamos tomados por quien solicita el crédito hipotecario, y en base a la sumatoria de cuotas mensuales que deba abonar por esos préstamos, calculará cuál será la cuota máxima que podrá pagar el tomador del crédito hipotecario. Para esa cuota máxima, tendrá en cuenta si la sumatoria de todas las cuotas de préstamos tomados por el cliente supera o no ese 25% o 30% que se toma como límite. No vale de nada tratar de sobreendeudarnos mintiéndole al banco, ya esta información es pública y cualquier banco puede accede a la información de todo el sistema financiero.

Tipos de créditos hipotecarios
¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen? ¿Cuál es mejor? ¿Cuál se adapta mejor a nuestros requisitos? En la actualidad, existen tres tipos de créditos hipotecarios:

  • Crédito Hipotecario con Letras de crédito: este crédito hipotecario recibe este nombre porque se financia con un instrumento que emite el banco, llamado “letra hipotecaria”. Estas letras pueden ser vendidas en la Bolsa de Valores o adquiridas por el banco. El precio de estas letras varía según las condiciones del mercado, por tanto, se puede generar una diferencia de valor que debe ser asumida por el cliente o por el banco, según lo que se haya estipulado en el contrato.
  • Crédito Mutuo Hipotecario endosable: este tipo de crédito hipotecario está sustentado en una escritura de contrato. Esta escritura se vende en el mercado mediante un endoso, esto permite al titular del crédito entregarlo a terceros para su financiamiento. Y no se genera una diferencia que debe ser pagada como en los créditos hipotecarios con letras de crédito.
  • Mutuos Hipotecario no endosable: en este tipo de créditos hipotecarios, el banco financia el préstamo con recursos propios y este crédito no puede ser transferido mediante endoso. 
Fuente y Todos Los Créditos: www.rankia.cl

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